Wohnungseigentumsrecht – Einleitung, Grundbegriffe
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes (Mehrfamilienwohnhaus, Reihenhaus etc.). Es handelt sich um Sondereigentum an einem Grundstück. Dafür wird das Eigentum an dem Grundstück durch die Anzahl der Wohnungen geteilt (Teilungserklärung), jeder Wohnungseigentümer erhält dann einen entsprechenden Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Diese Miteigentumsanteil wird wird in einem separaten Grundbuch, dem Wohnungsgrundbuch, geführt und ist rechtlich unabhängig von den anderen. Dieser Anteil kann also ohne Auswirkungen auf die anderen veräußert, belastet oder auch zwangsversteigert werden.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus
- einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
- dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung – oder –
- Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Gewerbe, Lager).
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil verbunden werden mit einem
- Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück
Normiert ist dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dies trifft Regelungen über die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum, etwa über die Teilungserklärung, die Einberufung einer Eigentümerversammlung, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc.
Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein und enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen sowie zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. In der Regel entspricht der Miteigentumsanteil des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche. Abweichungen können sich in der Praxis etwa durch nachträgliche Ausbauten ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.
Zur Teilungserklärung gehört auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander (Innenverhältnis). Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter oder Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft.
Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und können nur durch eine Vereinbarung verändert werden (so genannter Vereinbarungscharakter).
Es gibt Sondereigentum, Teileigentum, Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) und Sondernutzungsrechte.
Die eigentliche Wohnung (also dem Wohnzweck dienende Räume) samt Nebenräumen ist Sondereigentum (Vgl. § 5 Wohnungseigentumsgesetz). Das Sondereigentum erhält ein eigenes Grundbuchblatt und ist als solches in der Teilungserklärung beschrieben sowie im Grundrissplan eingezeichnet. Jedem Sondereigentumsanteil wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet, dies ist vor allem für die Kostentragung der Gemeinschaftskosten relevant. Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, betrifft aber nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume (vgl. § 1 Abs. 3 WEG). Auch Teileigentum erhält ein Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile zählen zum Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen die Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel wird von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt.
Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Dies ist vor allem bei PKW-Stellplätzen und Gartenflächen üblich. Der Berechtigte kann dann über die Fläche bzw. den Raum unter Ausschluß der übrigen Eigentümer verfügen. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, größere Instandhaltungen sind Sache der Gemeinschaft.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft und verwaltet sich selbst über eine regelmäßig einberufene Wohnungseigentümerversammlung. Diese bestellt durch Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlung und ist für die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.
Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein Verwaltungsbeirat gewählt, der für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist.
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