Wird eine Eigenbedarfskündigung auf einen Bedarf gestützt, der bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, ist diese Kündigung nicht berechtigt

Mietrecht – Landesgericht Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 – 6 S 79/11

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts … vom 28.06.2011 – 20 C 81/11 – wird zurückgewiesen, wobei die weitergehenden Klageanträge (Anträge zu 3. und 4.) als unzulässig zurückgewiesen werden. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Gründe

I.
1
Der Kläger begehrt die Räumung eines Mietobjektes in … sowie die Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Den geltend gemachten Räumungsanspruch hat er zunächst auf eine Eigenbedarfskündigung gestützt.

 

2
Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

 

3
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 28.06.2011 (Bl. 134 ff. d.A.) abgewiesen. Zur Begründung hat es angeführt, die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, weil der Kläger bereits im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in Erwägung hätte ziehen müssen, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit für eines seiner 3 Kinder benötigt. Hierauf hätte er die Beklagten hinweisen müssen.

 

4
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seine Anträge weiter verfolgt.

 

5
Der Kläger meint, dass die Anforderungen an eine zureichende Bedarfsvorschau durch den Vermieter nicht überspannt werden dürften. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht wegen einer bei Begründung des Mietverhältnisses schon absehbaren Eigenbedarfslage unwirksam, wenn zur Familie des Vermieters Kinder oder Heranwachsende gehören, von denen der Vermieter nicht weiß, wann sie sich vom elterlichen Haushalt lösen und an welchem Ort sie selbständig leben wollen.

 

6
In Abweichung bzw. Ergänzung des erstinstanzlichen Vortrages trägt der Kläger vor, dass der Sohn … zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht mit einer Ausbildung begonnen hätte, dieser sich vielmehr, wie auch die beiden anderen Kinder des Klägers, noch in der Schulausbildung befunden hätte.

 

7
Mit Schriftsatz vom 11.10.2011 hat der Kläger die Klage erweitert. Er begehrt nunmehr hilfsweise die Räumung und Herausgabe des Objektes zum 30.11.2011 unter Hinweis auf eine Kündigung wegen unpünktlicher und unvollständiger Mietzinszahlungen und macht weitere außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen.

 

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Der Kläger beantragt,

 

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unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts … vom 28.06.2011 -20 C 81/11 – die Beklagten zu verurteilen,

 

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1.) das Objekt … , bestehend aus 6 Zimmern, 1 Küche, 2 Korridoren, 2 Bädern, Bad mit Toilette, Hauswirtschaftsraum, geräumt und im vertragsgemäßen Zustand an den Kläger herauszugeben

 

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2.) als Gesamtschuldner den Kläger vom hälftigen Betrag aus der Kostenrechnung der Klägervertreter vom 25.01.2011, nämlich in Höhe von 387,82 Euro, freizustellen.

 

12
weiterhin im Wege der Klageerweiterung

 

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3.) hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

 

14
das Objekt … , bestehend aus 6 Zimmern, 1 Küche, 2 Korridoren, 2 Bädern, Bad mit Toilette, Hauswirtschaftsraum, mit Ablauf des 30.11.2011 geräumt und im vertragsgemäßen Zustand an den Kläger herauszugeben

 

15
und

 

16
4.) die Beklagten zu verurteilen,

 

17
als Gesamtschuldner an den Kläger einen Betrag in Höhe von 930,94 Euro an weiteren außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

 

18
Die Beklagten beantragen,

 

19
die Berufung zurückzuweisen und hinsichtlich der Anträge aus der Klageerweiterung die Klage abzuweisen.

 

II.
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1. Die Berufung – ohne Klageerweiterung – ist zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

 

21
Die Kündigung vom 30.05.2010 hat das erst seit dem 01.11.2008 zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet.

 

22
Die auf den Wohnbedarf des ältesten Sohnes des Klägers gestützte Kündigung ist unwirksam.

 

23
Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, wenn die Kündigung vor Ablauf von 5 Jahren nach Vertragsschluss ausgesprochen wird (vgl. LG Hamburg, WuM 1993, 677; Schmidt-Futterer, Mietrecht 10. Aufl., § 573 Rn. 137, 138).

 

24
Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter den künftigen Bedarf genau kannte. Es genügt, wenn der Vermieter den künftigen Bedarf bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 138 und LG Hamburg, WuM 1993, 677). Für die Vorhersehbarkeit kommt es auch nicht auf eine konkrete Lebensplanung oder sichere Prognose der Lebensentwicklung an; entscheidend ist allein die naheliegende Möglichkeit des Eintritts eines Eigenbedarfsfalles in absehbarer Zeit (LG Berlin, NZM 1998, 433). Ob der Bedarf beim Vertragsschluss vorhanden oder vorhersehbar gewesen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrages (LG Gießen, WuM 1996, 416).

 

25
Vorliegend liegen zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Ausspruch der Kündigung lediglich 21 Monate.

 

26
Unter Zugrundelegung des Vortrages des Klägers gehörten zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses zum Haushalt des Klägers 3 Kinder im Alter zwischen ca. 14 und 19 Jahren. Der älteste Sohn bewohnte im Elternhaus ein 14 qm großes Zimmer.

 

27
Der Kläger musste damit rechnen, dass sich jedenfalls eines der Kinder in absehbarer Zeit (innerhalb der nächsten 5 Jahre) selbständig machen und aus dem Elternhaus ausziehen will. Dies gilt insbesondere für den ältesten Sohn, für den nunmehr der Eigenbedarf geltend gemacht wird.

 

28
Der Kläger kann auch nicht mit Erfolg einwenden, dass sein Sohn erst nach Abschluss des Mietvertrages mit seiner Lebensgefährtin zusammengekommen sei und diese erst später, aufgrund weiterer Umstände die Entscheidung des Zusammenziehens getroffen hätten. Bei einer vorausschauenden Betrachtung hätte der Kläger in Erwägung ziehen müssen, dass sein erwachsener Sohn in dem maßgeblichen Zeitraum von 5 Jahren eine Freundin kennenlernen und den Wunsch hegen würde, mit dieser zusammenzuziehen. Hierbei handelt es sich um einen normalen Vorgang, mit dem nach der Lebenserfahrung zu rechnen ist. Aufgrund der von dem Kläger geschilderten Wohnverhältnisse (insbesondere der Größe des von dem Sohn bewohnten Zimmers) musste der Kläger auch damit rechnen, dass der Sohn in absehbarer Zeit insbesondere bei Zusammenzug mit einer Freundin nicht im Elternhaus verbleiben würde.

 

29
Ohne Erfolg wendet der Kläger weiter ein, dass nicht vorhersehbar gewesen sei, wo der Sohn … sich selbständig machen würde, da es auch hätte sein können, dass der Sohn zu Ausbildungszwecken in andere Bundesländer gegangen wäre.

 

30
Der Mietvertrag mit den Beklagten wurde Ende August 2008 abgeschlossen. Auch wenn der Sohn … zu diesem Zeitpunkt noch nicht den späteren Ausbildungsplatz in … hatte und noch zur Schule ging, hätte in eine vorausschauende Betrachtung einbezogen werden können und müssen, dass der Sohn eine Möglichkeit zur Ausbildung zum Steuerfachgehilfen und anschließenden Erwerbstätigkeit im pendelbaren Umkreis zur streitgegenständlichen Wohnung haben würde.

 

31
Durch die Verpflichtung des Vermieters, den künftigen Eigenbedarf auf fünf Jahre zu planen, werden diesem auch nicht unverhältnismäßige, durch Mieterinteressen nicht gerechtfertigte Einschränkungen auferlegt. Insbesondere wird er nicht gezwungen, Räume für seine Kinder unvermietet vorzuhalten. Der Kläger hätte einen befristeten Vertrag gemäß § 575 BGB abschließen können (vgl. BVerfG, NJW 1989, 970), wobei bei der Angabe des Grundes die Formulierung, dass der Vermieter die Wohnung „einem seiner Kinder“ überlassen will, ausgereicht hätte (vgl. Schmidt-Futterer a.a.O., § 575 Rn. 24). Zumindest aber hätte er die Beklagten auf diese Situation hinweisen müssen.

 

32
Die von dem Kläger zitierten Rechtsprechungsfälle (LG Mannheim, Beschluss vom 31.05.1990, DWW 1990, 309 und LG Stuttgart, Urteil vom 01.03.1989, WuM 1989, 249) führen im vorliegenden Fall nicht zu einer anderen Beurteilung der Voraussehbarkeit.

 

33
Zu berücksichtigen ist, dass es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt, bei der die konkreten Umstände (Anzahl, Alter der Kinder, Schule oder bereits in der Berufsausbildung, Wohnsituation der Kinder) zu berücksichtigen sind. Das Landgericht Stuttgart hatte einen Fall zu entscheiden in dem der Sohn des Vermieters zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses erst 16 Jahre alt war. Vorliegend war der älteste Sohn zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits 19 Jahre alt und hatte bereits einen Schulabschluss. In dem von dem Landgericht Mannheim zu entscheidenden Fall sollte die Enkelin in die Wohnung einziehen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch zur Schule ging und nicht wusste, ob sie studieren oder eine Ausbildung machen würde. Vorliegend stand eines von 3 Kindern des Klägers zumindest kurz vor dem Beginn einer Berufsausbildung.

 

34
Da die Beklagten nicht zur Räumung verpflichtet sind, besteht auch kein Anspruch auf anteilige Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren.

 

35
2. Klageerweiterung in der Berufungsinstanz:

 

36
Soweit der Kläger im Berufungsverfahren über die bereits erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche hinaus hilfsweise die Räumung zum 30.11.2011 sowie die Erstattung weiterer außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt und diese Ansprüche auf eine am 5. August 2011 ausgesprochene Kündigung wegen unpünktlicher bzw. unvollständiger Mietzinszahlungen stützt, ist diese Klageerweiterung nicht zulässig.

 

37
Bei der mit Schriftsatz vom 11.10.2011 erklärten Klagerweiterung handelt es sich um eine Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO, da ein neuer Klagegrund, nämlich eine neue ordentliche Kündigung vorliegt, die mit der Verletzung mietvertraglicher Pflichten, hier die Pflicht zur vollständigen und pünktlichen Zahlung des Mietzinses, begründet wird.

 

38
Die Zulässigkeit einer Klägeränderung setzt gemäß § 533 Nr. 1 ZPO zunächst voraus, dass der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält. Das ist aber nicht der Fall.

 

39
Die Sachdienlichkeit einer Klageänderung ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Maßgebend ist der Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit. Für ihre Zulassung kommt es deshalb entscheidend darauf an, ob und inwieweit diese zu einer sachgemäßen und endgültigen Erledigung desjenigen Streitstoffes führt, der den Gegenstand des anhängigen Verfahrens bildet und damit einen anderenfalls zu erwartenden weiteren Rechtsstreit vorbeugt. Die Sachdienlichkeit kann bei der gebotenen prozesswirtschaftlichen Betrachtungsweise im Allgemeinen nur dann verneint werden, wenn ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt werden soll, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann (BGH, Urteil vom 30.03.2011, IV ZR 137/08, zitiert aus Juris).

 

40
Auch unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist die Sachdienlichkeit vorliegend zu verneinen.

 

41
Die Kündigung vom 05.08.2011 beruht auf völlig neuem Sachverhalt.

 

42
Die Kammer müsste über einen vollständig anderen Sachverhalt als das Amtsgericht befinden, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden könnte. Die Klageerweiterung kann danach auch unter dem Gesichtspunkt der Prozessökonomie nicht als sachdienlich bewertet werden.

 

43
Rein vorsorglich weist die Kammer darauf hin, dass die vorgetragenen Zahlungsunpünktlichkeiten eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würden. Trotz der Abmahnung vom 16.06.2011 haben die Beklagten – den Vortrag des Klägers als richtig unterstellt – die Miete für Juli 2011 anfangs wieder nur unvollständig gezahlt. Auch nach der 2. Abmahnung im Juli 2011 wurde wiederum Anfang August 2011 nur ein Teil der Miete gezahlt.

 

44
Die Frage der Zulässigkeit der Klageerweiterung, insbesondere auch die Frage der Sachdienlichkeit ist im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19.10.2011 erörtert worden, so dass es vor eine Entscheidung keines weiteren Hinweises bedurfte.

 

45
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.