In Berlin gilt die „Mietpreisbremse“ (eingeführt zum 1. Juni 2015, verschärft zuletzt zum 1. April 2020), die bei der Neuvermietung von Wohnung – mit einigen Ausnahmen – die zulässige Miete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt.
Seit dem 23. Februar 2020 gilt für alle Mietverträge in Berlin, also auch für Altmietverträge, außerdem der so genannte „Mietendeckel“, der mit wenigen Ausnahmen die Erhöhung der Mieten ab dem Stichtag (18. Juni 2019) für 5 Jahre untersagt und ggf. seit dem 23. November 2020 zu einer Absenkung von Mieten geführt hat, die zuvor die festgelegten Mietobergrenzen überschritten haben. Allerdings wurden schon vor Verabschiedung des „Mietendeckels“ Zweifel an dessen Verfassungsmäßigkeit laut, voraussichtlich im Sommer 2021 wird darüber deshalb das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Sollte der „Mietendeckel“ – auch nur teilweise – für verfassungswidrig erklärt werden, können Vermieter in Berlin gelegener Wohnungen unter Umständen hohe Nachzahlungen von ihren Mietern verlangen. Können Mieter diese dann nicht leisten, weil sie es versäumt haben, rechtzeitig entsprechende Rücklagen zu bilden, drohen im schlimmsten Fall die Kündigung und der Verlust des Mietverhältnisses.
Deshalb kann es für Mieter sinnvoll sein, sich nicht nur auf den „Mietendeckel“ zu verlassen, sondern gegebenenfalls auch eine Überschreitung der „Mietpreisbremse“ zu rügen, da eine daraus gegebenenfalls resultierende Absenkung der Miete unabhängig von der Wirksamkeit des „Mietendeckels“ Bestand hätte. Dabei kann es einen Unterschied machen, ob ein Mietvertrag vor oder nach dem 1. April 2020 abgeschlossen wurde, da bei früherem Vertragsabschluss eine Absenkung der Miete erst ab entsprechender Rüge in Betracht kommt. Bei Vertragsabschluss nach dem 1. April 2020 kann hingegen auch eine rückwirkende Absenkung der Miete ab Mietbeginn gefordert werden.
Wenn Sie zu dieser Thematik Fragen haben, d.h. entweder die Zulässigkeit Ihrer Miete oder eine diesbezügliche Rüge ihres Mieters überprüfen lassen möchten, beraten und vertreten wir Sie gerne, natürlich auch in Zusammenhang mit allen Belangen des „Mietendeckels“.
Nach der Kündigung eines Mietverhältnisses folgt – wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht – meist die Räumungsklage, da ein Gerichtsvollzieher dem Vermieter nur auf der Grundlage eines Räumungstitels wieder Besitz an der Wohnung verschaffen kann. Tauscht der Vermieter hingegen eigenmächtig das Wohnungsschloss aus, kann er sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen und riskiert ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren, durch das der Mieter die Überlassung der Wohnung an sich kurzfristig und in aller Regel erfolgreich durchsetzen kann.
Sollte in I. Instanz ein Räumungsurteil ergehen, kann dem Mieter unter Umständen das Rechtsmittel der Berufung helfen und in II. Instanz zu einer anderen Entscheidung führen. Jedenfalls gewinnt der Mieter dadurch aber Zeit, wenn nicht aus dem erstinstanzlichen Urteil die Zwangsräumung gegen Sicherheitsleistung durchgeführt wird.
Dafür bedarf es aber in der Regel eines vollstreckbaren Titels gegen alle volljährigen Bewohner der Wohnung, also auch für etwaige Lebensgefährten und/oder Untervermieter des Mieters. Ausnahmen können für Kinder des oder der Mieter gelten, die schon vor Erreichen der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt haben und deshalb kein eigenes Besitzrecht an der Wohnung haben.
Manche Mieter wählen zur Vermeidung einer Zwangsräumung aber auch andere Wege wie die „spontane Untervermietung“ an einen Dritten, der gegenüber dem Gerichtsvollzieher dann eigenständigen Besitz an der Wohnung geltend macht. Erlangt der Vermieter davon erst nach der mündlichen Verhandlung Kenntnis (z.B. weil der Gerichtsvollzieher deshalb die Zwangsräumung einstellt), kann der Räumungstitel im Wege des einsteiligen Rechtsschutzes auf den Dritten erweitert werden und so in aller Regel relativ kurzfristig doch noch erfolgreich eine Zwangsräumung durchgesetzt werden.
Es gibt aber noch andere Möglichkeiten, sowohl vor als auch nach einem Urteil die Räumung einer Wohnung hinauszuzögern (Antrag auf Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist bzw. auf Verlängerung einer solchen, Räumungsschutzantrag) bzw. gegebenenfalls sogar auf Dauer zu verhindern (Berufung auf Härtegründe, Drittwiderspruchsklage, Erinnerung gegen die Vollstreckung etc.).
Bei Fragen zu diesem Themenkomplex beraten und vertreten wir Sie gerne.