Kaufvertragsprüfung Wir stehen Ihnen beim Immobilienkauf zur Seite

Prüfung Immobilienkaufverträge


  • Sie planen den Erwerb einer Immobilie, z.B. einer Eigentumswohnung (Wohnungseigentum, Sondereigentum) in einem Mehrfamilienhaus, ggf. verbunden mit Sondernutzungsrechten, einer Gewerbeeinheit (Teileigentum) in einem Wohn- oder Gewerbegebäude, den Kauf eines Mehrparteienhaus oder Bürogebäudes als Renditeobjekt oder eines Einfamilienhauses zur Eigennutzung?
  • Sie wollen eine Bestandsimmobilie kaufen oder planen den Kauf einer noch zu errichtende Immobilie vom Bauträger (Bauträgerkaufvertrag)?
  • Sie haben eine interessante Immobilie gefunden und der notarielle Kaufvertragsentwurf liegt Ihnen vor, ist Ihnen aber nicht in allen Punkten verständlich?
  • Sie haben rechtliche oder praktische Fragen oder Bedenken zu einzelnen Klauseln des Kaufvertrags?
  • Sie möchten Ihre Rechte und Pflichten aus dem geplanten Immobilienkauf kennen und benötigen Beratung hinsichtlich des Zusammenspiels von Immobilienkaufvertrag, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechten usw.?
  • Sie wollen Risiken aus dem Kaufvertrag erkennen und ausschließen?
  • Sie möchten die Sicherheit, dass der Immobilienkauf für Sie keine rechtlichen Nachteile hat?
  • Sie wollen den Kaufvertragsentwurf in Ihrem Sinne optimieren lassen?
  • Sie kaufen eine vermietete Immobilie, der Mietvertrag liegt Ihnen vor und Sie benötigen Beratung und Hilfe was Ihre Rechte, Pflichten und Möglichkeiten als künftiger Vermieter angeht, Sie möchten dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

 

Dann setzen Sie auf professionelle Hilfe und lassen den Kaufvertragsentwurf vorab von uns, offermann | rechtsanwälte, der Kanzlei für Immobilienrecht in Berlin umfassend prüfen und sich zu allen Risiken beraten. Vermeiden Sie erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken und schaffen Rechtssicherheit für Ihren Immobilienkauf.

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Ihr Ansprechpartner für

Sie haben Fragen zu diesem Rechtsgebiet oder benötigen eine ausführliche Rechtsberatung?
  • Welche Fragen sind zu klären?

    Wir klären Ihre Fragen und stehen Ihnen beim Immobilienkauf zur beratend zur Seite. Wir erläutern Ihnen unverständliche juristische Bestimmungen und deren Bedeutung im Kaufvertrag und sorgen für Transparenz. Rechtliche und wirtschaftliche Risiken erkennen wir und weisen Sie darauf hin.

    Eine professionelle Prüfung des Immobilienkaufs darf sich nicht auf den Kaufvertrag beschränken. Sie muss alle die Immobilie betreffenden Dokumente miteinbeziehen: z.B. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Grundbuch, Baubeschreibung/Leistungsverzeichnis, Aufteilungsplan/Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beschlusssammlung/Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietverträge.

    Am Ende unserer Prüfung haben wir Ihrer Fragen geklärt, Risiken erläutert und Fehler im Kaufvertrag erkannt. Wir geben Ihnen nun eine abschließende Empfehlung.

    Wir sind offen zu Ihnen, wenn wir es für erforderlich halten und erforderliche Änderungen am Vertrag nicht möglich sind, raten wir Ihnen auch vom Kauf einer Immobilie ab.

    Sofern wir Änderungen und Ergänzungen einzelner Vertragsbestimmungen des Kaufertrages für notwendig oder wünschenswert erachten, kontaktieren wir den Notar und bringen unsere Vorschläge in den Kaufvertragsentwurf ein.

  • Was tun wir konkret für Sie?

    Unsere Leistung beim Immobilienkauf umfasst – soweit erforderlich – grundsätzlich:
    Die Prüfung folgender Dokumente:

    • Notarieller Kaufvertragsentwurf
    • Teilungserklärung mit Nachträgen
    • Gemeinschaftsordnung
    • Baubeschreibung / Leistungsverzeichnis (bei Bauträgerkaufvertrag)
    • Grundbuchauszug
    • Aufteilungsplan / Abgeschlossenheitsbescheinigung
    • Beschlusssammlung / Protokolle der Eigentümerversammlungen
    • Energieausweis
    • Mietvertrag (z.B. bei vermieteten Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten oder Mietzinshäusern)

     

    Die Prüfung und Beratung insbesondere zu folgenden Fragen:

    • Bekommen Sie das, was Sie besichtigt oder vereinbart haben und kaufen wollen (z.B. Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrechte)?
    • Gibt der Kaufvertrag die Vereinbarungen, Zusagen, Garantien des Verkäufers wieder?
    • Enthält der Kaufvertragsentwurf einseitige und nachteilige Regelungen für Sie, insbesondere hinsichtlich der Gewährleistung (Haftungsausschluss)?
    • Werden alle grundbuchlichen Belastungen, die Sie nicht übernehmen wollen gelöscht (Lastenfreistellung)?
    • Sind Sie beim Bauträgerkaufvertrag hinreichend vor dem Risiko des Verzugs geschützt?
    • Ergeben sich aus dem Kaufvertrag Risiken für eine Darlehensfinanzierung?
    • Ergeben sich wirtschaftliche Risiken aus Instandsetzungsrückstau, Instandsetzungsbedarf, geplanten Sanierungs-/Modernisierungsvorhaben?
    • Können Sie Ihre Verwendungs-/Verwertungsabsichten hinsichtlich der Immobilie umsetzen, z.B. eine Teileigentum so wie beabsichtigt gewerblich nutzen oder einen bestehenden Mietvertrag kündigen?
    • Welche allgemeinen rechtlichen Risiken bestehen?

    Die Fertigung von Änderungsvorschlägen:

    • Änderungen von Bestimmungen im Kaufvertragsentwurf in Abstimmung mit dem Notar

    Ein persönliches Beratungs- und Abschlussgespräch mit Rechtsanwalt Carsten Offermann.

  • Was können Sie tun?

    Zunächst: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben wollen, besichtigen Sie diese mit einem Bausachverständigen um evtl. Mängel zu erkennen und zu dokumentieren. Achten Sie darauf, dass Sie alle hier genannten Dokumente über die Immobilie vom Verkäufer oder Makler ausgehändigt bekommen. Übersenden Sie uns unverbindlich Ihre Unterlagen zum geplanten Immobilienkauf.

  • Was kostet unsere Leistung?

    Relativ wenig. Die Kosten für die Prüfung und Beratung hängen vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen, der Schwierigkeit der Prüfung und dem Kaufpreis der Immobilie ab und werden Ihnen transparent vorab benannt.

    Um Ihnen schnellstmöglich ein verbindliches Kostenangebot unterbreiten und einen Besprechungstermin reservieren zu können, sollten Sie Sie uns die Ihnen vorliegenden Dokumente unverbindlich übersenden. Wir sichten diese dann, melden uns umgehend, in der Regel binnen eines Werktages und benennen Ihnen unverbindlich unser Kostenangebot in Form einer festen Pauschalgebühr.

    Erst wenn Sie diesem Kostenangebot zustimmen, sind wir beauftragt und werden mit der Prüfung beginnen.

    Als Faustregel können Sie mit Kosten zwischen 0,4% – 0,9% des Kaufpreises rechnen.

    Durch diese vergleichsweise geringen Kosten erhalten Sie Rechtssicherheit und können erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken und Schwierigkeiten verhindern.

  • Welche Unterlagen benötigen wir?

    • Notarieller Kaufvertragsentwurf
    • Teilungserklärung mit Nachträgen
    • Gemeinschaftsordnung
    • Baubeschreibung / Leistungsverzeichnis (bei Bauträgerkaufvertrag)
    • Grundbuchauszug
    • Aufteilungsplan / Abgeschlossenheitsbescheinigung
    • Beschlusssammlung / Protokolle der Eigentümerversammlungen
    • Energieausweis
    • Mietvertrag (z.B. bei vermieteten Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten oder Mietzinshäusern)
    • Ihre Fragen zum Kaufvertrag, Ihr Erwerbsmotiv, Ihre Verwendungsabsicht hinsichtlich der Immobilie

  • Wenn Sie uns jetzt beauftragen möchten:

    Da wir bei Auftragserteilung per E-Mail dem Fernabsatzvertragsrecht unterliegen, ergeben sich für uns zwingend spezifische Aufklärungspflichten. Vorab müssen Sie deshalb die nachfolgenden Formulare ausdrucken und unterzeichnen (ZustimmungserklärungErklärung zur Ausführung der Dienstleistung vor Ablauf der WiderrufsfristMandantenfragebogen) und uns diese vorab per E-Mail zusenden.

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Zunächst einmal muss man unterscheiden zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag für die Immobilie. Wenn im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht geregelt ist, worauf Käufer achten sollten, erfolgt der Rücktritt über die gesetzlichen Vorschriften. Nach diesen darf der Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie nur erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen und die Sachmängelhaftung des Verkäufers im Kaufvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde (prüfen!) oder die Mängel vom Verkäufer wissentlich (arglistig) verschwiegen wurden. Der Rücktritt erfolgt nach erfolgloser Fristsetzung durch den Käufer. Er ist möglich bis zur Verjährung der Ansprüche, d.h. innerhalb von zwei bis fünf Jahren.

Wann kann ein Kaufvertrag über Immobilien widerrufen werden? Immobilien-Kaufverträge sind wie alle Verträge grundsätzlich einzuhalten. Damit der Käufer sich den Kauf gut überlegt und den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen kann, muss der Notar ihm den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zukommen lassen. Bis zur Unterschrift beim Notar ist der Käufer nicht gebunden. Hat er den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht, es sei denn, dieses hätten die Parteien (Käufer und Verkäufer) im Kaufvertrag vereinbart. Es kann aber bei Leistungsstörungen ein gesetzliches Rücktrittsrecht geben. Das Widerrufsrecht kann im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden und besteht dann meist für 14 Tage. Das Widerrufsrecht ist freiwillig und in der Praxis findet es selten Anwendung.

Ein notarieller Kaufvertragsentwurf ist der Entwurf des Notars für einen Immobilien-Kaufvertrag (z.B. Kaufvertrag über eine bestehende Eigentumswohnung, Bauträgervertrag). Den Kaufvertragsentwurf gibt meistens der Verkäufer der Immobilie beim Notar in Auftrag, was ihm einen Einfluss auf die Gestaltung und den Inhalt des Vertrages sichert. Der Notar muss den Entwurf dem Käufer mindestens 14 Tage vor der geplanten Beurkundung des Kaufvertrages zur übersenden, damit der Käufer den Vertragsentwurf z.B. von einem spezialisierten Anwalt auf rechtliche Fehler und Nachteile prüfen lassen kann, bevor er ihn unterschreibt und sich damit vertraglich bindet.

Eine Teilungserklärung teilt ein Gebäude (nebst Grundstück) formell rechtlich in Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum auf, so dass diese Rechte, also z.B. eine Eigentumswohnung überhaupt erst entstehen und verkauft werden können. Außerdem regelt sie in der Gemeinschaftsordnung die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander. Bestandteile der Teilungserklärung sind: ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden, die Teilungserklärung im engeren Sinne und die Gemeinschaftsordnung.