Vertragsanpassung bei Schließung der Geschäftsräume infolge der Corona-Pandemie

Seit Beginn der Corona-Pandemie, spätestens aber seit der Schließung von Geschäften aufgrund entsprechender Allgemeinverfügungen, sind etliche Gewerbemieter kaum noch in der Lage, ihre Gewerbemieten zu zahlen. Die Rechtsprechung hat dieses Problem in der Vergangenheit unterschiedlich behandelt und z.T. unter Annahme, es läge ein Mangel der Mietsache vor, Mietminderungen zugesprochen, z.T. nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung für erforderlich erachtet und die Miete darüber gesenkt.

Auch das LG München I hatte zuletzt mit Urteil vom 5. Oktober 2020 (AZ 34 O 6013/20) entscheiden, dass ein Gewerbemietvertrag aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie anzupassen ist, wenn die Schließung des Geschäfts aufgrund Allgemeinverfügung erfolgen muss. Geklagt hatte der Vermieter auf ausstehende Mieten für April bis Juni 2020, die von der als Galeristin tätigen Mieterin nicht gezahlt worden waren. Die Gewerbemieterin verwies insofern auf Art. 240 § 2 EGBGB, nach dem die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mietrückständen unzulässig ist, die aus dem Zeitraum vom 1. April bis zum 30 Juni 2020 stammen, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Vorliegend mussten die als Galerie genutzten Gewerberäume im Zuge der Pandemie zwischen dem 18.03. und 26.04.2020 aufgrund einer Allgemeinverfügung geschlossen werden.

Das LG München I hat die Mieterin zur Zahlung von 50% der Mietrückstände verurteilt und ausgeführt, dass eine Anpassung des Mietvertrages nach § 313 BGB zu erfolgen habe, da die vollständige Schließungsanordnung zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes führe und in der vollständigen behördlichen Schließung der Mietsache eine schwerwiegende Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sei, läge. Schließlich habe die Mieterin ihre Geschäftstätigkeit im Zeitraum der angeordneten Schließung nicht mehr ausüben können. Die Parteien hätten eine solche vollständige Schließung der Geschäftsräume, die vorliegend nicht im Risikobereich der Mieterin läge, da sie nicht aus von ihr zu vertretenden Gründen, sondern aufgrund einer Allgemeinverfügung erfolgt ist, auch nicht in die Grundlage ihres Vertrages mit einbezogen. Auch habe die Mieterin – anders als z.T. vertreten für den Einzelhandel – auf Grund der Art Ihres Gewerbes nicht auf den Onlinehandel ausweichen können. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles müsse deshalb eine Vertragsanpassung erfolgen, nach der Vermieter und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise das eingetretene Risiko einer durch eine Allgemeinverfügung bedingten Schließung der Galerie tragen sollen, so dass die Miete für den Zeitraum der Schließung um die Hälfte reduziert sei.

Letzterer Ansicht ist auch die Gesetzgebung gefolgt, indem der Bundestag am 17. Dezember 2020 mit Art. 240 § 7 EBGBG eine Gesetzesänderung beschlossen hat, wonach mit Wirkung ab dem 31. Dezember 2020 für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, künftig gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Dies soll Verhandlungen zwischen Gewerbemietern und Vermietern ermöglichen, ohne dass es der Diskussion bedarf, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. Diese Gesetzesänderung führt jedoch nicht dazu, dass bei coronabedingten Schließungen automatisch die Geschäftsraummiete reduziert oder der Gewerbemietvertrag angepasst würde. Ob Entsprechendes in Frage kommt, hängt immer von der Bewertung des konkreten Einzelfalls ab.

Wenn auch Sie von solchen Problemen betroffen sind, beraten und vertreten wir Sie gerne.