Möglichkeiten, gegen die Räumung einer Wohnung vorzugehen bzw. diese durchzusetzen

Nach der Kündigung eines Mietverhältnisses folgt – wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht – meist die Räumungsklage, da ein Gerichtsvollzieher dem Vermieter nur auf der Grundlage eines Räumungstitels wieder Besitz an der Wohnung verschaffen kann. Tauscht der Vermieter hingegen eigenmächtig das Wohnungsschloss aus, kann er sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen und riskiert ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren, durch das der Mieter die Überlassung der Wohnung an sich kurzfristig und in aller Regel erfolgreich durchsetzen kann.

Sollte in I. Instanz ein Räumungsurteil ergehen, kann dem Mieter unter Umständen das Rechtsmittel der Berufung helfen und in II. Instanz zu einer anderen Entscheidung führen. Jedenfalls gewinnt der Mieter dadurch aber Zeit, wenn nicht aus dem erstinstanzlichen Urteil die Zwangsräumung gegen Sicherheitsleistung durchgeführt wird.

Dafür bedarf es aber in der Regel eines vollstreckbaren Titels gegen alle volljährigen Bewohner der Wohnung, also auch für etwaige Lebensgefährten und/oder Untervermieter des Mieters. Ausnahmen können für Kinder des oder der Mieter gelten, die schon vor Erreichen der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt haben und deshalb kein eigenes Besitzrecht an der Wohnung haben.

Manche Mieter wählen zur Vermeidung einer Zwangsräumung aber auch andere Wege wie die „spontane Untervermietung“ an einen Dritten, der gegenüber dem Gerichtsvollzieher dann eigenständigen Besitz an der Wohnung geltend macht. Erlangt der Vermieter davon erst nach der mündlichen Verhandlung Kenntnis (z.B. weil der Gerichtsvollzieher deshalb die Zwangsräumung einstellt), kann der Räumungstitel im Wege des einsteiligen Rechtsschutzes auf den Dritten erweitert werden und so in aller Regel relativ kurzfristig doch noch erfolgreich eine Zwangsräumung durchgesetzt werden.

Es gibt aber noch andere Möglichkeiten, sowohl vor als auch nach einem Urteil die Räumung einer Wohnung hinauszuzögern (Antrag auf Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist bzw. auf Verlängerung einer solchen, Räumungsschutzantrag) bzw. gegebenenfalls sogar auf Dauer zu verhindern (Berufung auf Härtegründe, Drittwiderspruchsklage, Erinnerung gegen die Vollstreckung etc.).

Bei Fragen zu diesem Themenkomplex beraten und vertreten wir Sie gerne.