In Berlin gilt die „Mietpreisbremse“ (eingeführt zum 1. Juni 2015, verschärft zuletzt zum 1. April 2020), die bei der Neuvermietung von Wohnung – mit einigen Ausnahmen – die zulässige Miete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt.

Seit dem 23. Februar 2020 gilt für alle Mietverträge in Berlin, also auch für Altmietverträge, außerdem der so genannte „Mietendeckel“, der mit wenigen Ausnahmen die Erhöhung der Mieten ab dem Stichtag (18. Juni 2019) für 5 Jahre untersagt und ggf. seit dem 23. November 2020 zu einer Absenkung von Mieten geführt hat, die zuvor die festgelegten Mietobergrenzen überschritten haben. Allerdings wurden schon vor Verabschiedung des „Mietendeckels“ Zweifel an dessen Verfassungsmäßigkeit laut, voraussichtlich im Sommer 2021 wird darüber deshalb das Bundesverfassungsgericht entscheiden.

Sollte der „Mietendeckel“ – auch nur teilweise – für verfassungswidrig erklärt werden, können Vermieter in Berlin gelegener Wohnungen unter Umständen hohe Nachzahlungen von ihren Mietern verlangen. Können Mieter diese dann nicht leisten, weil sie es versäumt haben, rechtzeitig entsprechende Rücklagen zu bilden, drohen im schlimmsten Fall die Kündigung und der Verlust des Mietverhältnisses.

Deshalb kann es für Mieter sinnvoll sein, sich nicht nur auf den „Mietendeckel“ zu verlassen, sondern gegebenenfalls auch eine Überschreitung der „Mietpreisbremse“ zu rügen, da eine daraus gegebenenfalls resultierende Absenkung der Miete unabhängig von der Wirksamkeit des „Mietendeckels“ Bestand hätte. Dabei kann es einen Unterschied machen, ob ein Mietvertrag vor oder nach dem 1. April 2020 abgeschlossen wurde, da bei früherem Vertragsabschluss eine Absenkung der Miete erst ab entsprechender Rüge in Betracht kommt. Bei Vertragsabschluss nach dem 1. April 2020 kann hingegen auch eine rückwirkende Absenkung der Miete ab Mietbeginn gefordert werden.

Wenn Sie zu dieser Thematik Fragen haben, d.h. entweder die Zulässigkeit Ihrer Miete oder eine diesbezügliche Rüge ihres Mieters überprüfen lassen möchten, beraten und vertreten wir Sie gerne, natürlich auch in Zusammenhang mit allen Belangen des „Mietendeckels“.

Nach der Kündigung eines Mietverhältnisses folgt – wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht – meist die Räumungsklage, da ein Gerichtsvollzieher dem Vermieter nur auf der Grundlage eines Räumungstitels wieder Besitz an der Wohnung verschaffen kann. Tauscht der Vermieter hingegen eigenmächtig das Wohnungsschloss aus, kann er sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen und riskiert ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren, durch das der Mieter die Überlassung der Wohnung an sich kurzfristig und in aller Regel erfolgreich durchsetzen kann.

Sollte in I. Instanz ein Räumungsurteil ergehen, kann dem Mieter unter Umständen das Rechtsmittel der Berufung helfen und in II. Instanz zu einer anderen Entscheidung führen. Jedenfalls gewinnt der Mieter dadurch aber Zeit, wenn nicht aus dem erstinstanzlichen Urteil die Zwangsräumung gegen Sicherheitsleistung durchgeführt wird.

Dafür bedarf es aber in der Regel eines vollstreckbaren Titels gegen alle volljährigen Bewohner der Wohnung, also auch für etwaige Lebensgefährten und/oder Untervermieter des Mieters. Ausnahmen können für Kinder des oder der Mieter gelten, die schon vor Erreichen der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt haben und deshalb kein eigenes Besitzrecht an der Wohnung haben.

Manche Mieter wählen zur Vermeidung einer Zwangsräumung aber auch andere Wege wie die „spontane Untervermietung“ an einen Dritten, der gegenüber dem Gerichtsvollzieher dann eigenständigen Besitz an der Wohnung geltend macht. Erlangt der Vermieter davon erst nach der mündlichen Verhandlung Kenntnis (z.B. weil der Gerichtsvollzieher deshalb die Zwangsräumung einstellt), kann der Räumungstitel im Wege des einsteiligen Rechtsschutzes auf den Dritten erweitert werden und so in aller Regel relativ kurzfristig doch noch erfolgreich eine Zwangsräumung durchgesetzt werden.

Es gibt aber noch andere Möglichkeiten, sowohl vor als auch nach einem Urteil die Räumung einer Wohnung hinauszuzögern (Antrag auf Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist bzw. auf Verlängerung einer solchen, Räumungsschutzantrag) bzw. gegebenenfalls sogar auf Dauer zu verhindern (Berufung auf Härtegründe, Drittwiderspruchsklage, Erinnerung gegen die Vollstreckung etc.).

Bei Fragen zu diesem Themenkomplex beraten und vertreten wir Sie gerne.

LG Osnabrück: Zulässigkeit einer Verwertungskündigung bei Sanierungsstau

BGB § 242, 535, 546, 573, 985, 986

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein erheblicher Sanierungsstau besteht. Hat der Vermieter gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen und die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel erfolgt sei, später eine Verwertungskündigung auszusprechen. (Orientierungssatz des Gerichts)

LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 – 1 S 117/19, BeckRS 2020, 1105

LG Berlin: Zulässige erneute Eigenbedarfskündigung

BGB §§ 573, 574

1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss an BAG, FD-ArbR 2013, 349011).

2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.

3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.

4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung zu BGH, FD-MietR 2019, 418384 und BGH, FD-MietR 2019, 418383).

Hinweis: Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist anhängig beim BGH unter dem Az. VIII ZR 11/20
LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 64 S 91/18, BeckRS 2019, 40593

LG Berlin: Wann ist eine Räumungsfrist unter die Bedingung der Leistung der Nutzugsentschädigung zu stellen?

BGB § 573 II Nr. 1; ZPO § 721

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2020 – 67 T 38/20, BeckRS 2020, 8395

Sachverhalt

Die Klägerin erwirkte ein Räumungsurteil gegen ihren Wohnraummieter; bezüglich der Räumungsfrist begehrt sie, dass diese unter der Bedingung der vollständig und pünktlichen Zahlung der Nutzungsentschädigung zu gewähren sei. Dem kam das Amtsgericht nicht nach und räumte dem Beklagten eine unbedingte sechsmonatige Räumungsfrist ein. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Beschwerde.

Entscheidung

Die sofortige Beschwerde hat keinen Erfolg.

Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob § 721 ZPO bedingungsfeindlich ausgestaltet sei und bereits deshalb eine Räumungsfristgewährung unter der von der Beschwerde begehrten Bedingung ausscheiden müsse. Denn eine unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung gestellte Räumungsfristgewährung sei allenfalls dann gerechtfertigt, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner bestehe. An diesen Voraussetzungen fehle es hier, auch wenn die Parteien in der Vergangenheit über die Höhe der von der Beklagten zu entrichtenden (Miet-)Zahlungen gestritten haben sollten. Es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagte an ihrer bisherigen Rechtsauffassung nach ihrer Verurteilung zur Räumung auch zukünftig festhalten werde. Allein deshalb habe es das Amtsgericht zu Recht unterlassen, die Gewährung der Räumungsfrist unter die Bedingung der rechtzeitigen und vollständigen Zahlung der Nutzungsentschädigung zu stellen.

Davon abgesehen sei eine lediglich bedingte Räumungsfristbewilligung bei einem Streit der Parteien über den Bedingungseintritt wegen der Schwierigkeiten der damit verbundenen Nachweisführung nicht nur in hohem Maße unpraktikabel. Sie würde dem Räumungsschuldner den Räumungsschutz zudem bereits im Falle der erstmaligen unvollständigen oder unpünktlichen Leistung der Nutzungsentschädigung entziehen, selbst wenn diese auf Gründen beruhe, die von ihm nicht persönlich zu vertreten seien. Ein lediglich auf der Garantiehaftung des Mieters beruhender Zahlungsausfall berechtige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber noch nicht einmal zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Einer darauf beruhenden Versagung der Räumungsfrist stünden erst Recht der Sinn und Zweck des § 721 ZPO entgegen, der in erster Linie dem Schutz des Räumungsschuldners vor Obdachlosigkeit diene. Dieser Schutz könne auch einem zahlungssäumigen Räumungsschuldner nur in seltenen Ausnahmefällen versagt werden. Zu diesen zähle die einmalig unterbleibende, unvollständige oder unpünktliche Leistung der Nutzungsentschädigung jedenfalls dann nicht, wenn sie nicht auf einem persönlichen Verschulden des Räumungsschuldners beruhe. Auch aus diesem Grund habe es das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend unterlassen, die Gewährung der Räumungsfrist mit der vollständigen und pünktlichen Entrichtung der Nutzungsentschädigung zu verknüpfen.

LG Berlin: Isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz

BGB §§ 305c II, 573

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 67 S 192/19

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Kündigung eines Kfz-Stellplatzes, den die Kläger von der Beklagten angemietet haben und der sich auf demselben Grundstück wie die von den Klägern bei der Beklagten angemieteten Wohnung befindet.

Die Kläger meinen, die Kündigung sei nur gemeinsam mit der Kündigung der Wohnung möglich, da es sich insoweit um ein einheitliches Mietverhältnis handle.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Parteien vorliegend durch kein einheitliches, Wohnraum und Stellplatz umfassendes Mietverhältnis verbunden seien, sondern es sich um zwei selbständige und voneinander unabhängige Verträge gehandelt habe. Allein der Umstand, dass sich Stellplatz und Wohnung auf einem Grundstück befänden, reiche vorliegend nicht aus, um trotz zweier separat abgeschlossener Verträge über die Anmietung der Wohnung und des Stellplatzes eine rechtliche Einheit anzunehmen. Denn die Parteien hätten für den Stellplatz abweichend von den für den Wohnraum geltenden Vorschriften besondere Kündigungsregelungen getroffen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger.

Entscheidung

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Entgegen der Auffassung der Kläger handle es sich bei dem Stellplatzmietvertrag und dem Wohnungsmietvertrag nämlich um zwei selbständige, separat kündbare Verträge.

Hierfür spreche bereits bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände liegen hier nicht vor. Allein die Tatsache, dass sich der Stellplatz auf dem Parkplatz vor dem Wohngrundstück Y-Straße befinde, reiche hierfür nicht aus, weil sich aus anderen Umständen ergebe, dass ein separater Vertrag geschlossen werden sollte.

Zwar spreche der Umstand, dass die Garage zu demselben Anwesen gehöre, auf dem sich auch die Wohnung befinde, für einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertige, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen. Jedoch ermögliche der Grundsatz der Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter einen selbständigen Vertrag über die Garage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wünschen. Fehle es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, sei es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen ließen. Diese könnten beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über die Garage getroffen hätten.

Hier haben die Kläger mit dem Eigentümer des Grundstücks im Jahr 2005 einen separaten „Mietvertrag über Kfz-Stellplatz“ geschlossen, in dem an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug genommen werde. In diesem Vertrag finde sich unter § 2 Nr. 2 eine Kündigungsregelung, die vom Wohnungsmietvertrag abweiche. Zwar seien die Kündigungsfristen für den Mieter die gleichen wie bei der Wohnung. Für den Vermieter unterscheiden sie sich demgegenüber erheblich. Denn in Nr. 10 der AVB sei für den Wohnungsmietvertrag eine ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund für den Vermieter ausgeschlossen, während der Stellplatzmietvertrag eine ordentliche Kündigung erlaube. Dies lasse auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte.

Auch der Umstand, dass die Kläger nach Nr. 26 der AVB des Wohnungsmietvertrags bereits vor Abschluss des Stellplatzmietvertrags ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellen durften, führe zu keiner anderen Wertung. Denn aus dieser Klausel ergebe sich kein vertraglicher Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes. Vielmehr handle es sich um eine unverbindliche Erlaubnis zum Abstellen des Fahrzeugs auf irgendeinem freien Parkplatz auf dem Grundstück. Spätestens im Jahr 2005 sei diese Erlaubnis widerrufen und eine Schranke angebracht worden. Damit seien die Kläger – ohne Abschluss eines gesonderten Vertrags – nicht mehr in der Lage gewesen, ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abzustellen. Denn in der Folge konnten – unabhängig davon, ob sie Mieter im Haus waren oder nicht – nur noch Personen, die einen Kfz-Stellplatz gemietet haben, auf den Parkplatz fahren, weil nur sie einen Schlüssel für die Schranke erhalten haben. Auch daraus sei zu ersehen, dass es sich bei dem Stellplatz-Mietvertrag um einen gesonderten Vertrag handle. Denn nicht jeder Mieter einer Wohnung sei verpflichtet gewesen, einen solchen Vertrag abzuschließen. Außerdem konnten auch Personen einen Stellplatz anmieten, die nicht in der Wohnanlage leben.

Ein anderes Ergebnis ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung des § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten des Verwenders gehen. Bei sämtlichen in Frage stehenden vertraglichen Vereinbarungen handle es sich zwar bereits prima facie um vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Voraussetzung für ein den Klägern gemäß § 305c Abs. 2 BGB günstigeres Auslegungsergebnis sei jedoch, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar seien. Daran fehle es. Denn vorliegend sei die Auslegung des „Mietvertrags über Kfz-Abstellplatz“ dahin, dass er keinen eigenständigen Vertrag darstelle, sondern als Ergänzung zum Wohnungsmietvertrag anzusehen sei, aus obigen Erwägungen unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht vertretbar. Vielmehr ergebe sich eindeutig der Abschluss einer gesonderten – und unabhängig vom Bestand des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraumietvertrages kündbaren – Vereinbarung.