Keine Zweckentfremdungsgenehmigung für Wohnraumnutzung nach „Dänischem Ferienmodell“

Wohnungsmietrecht – Zweckentfremdungsverbotsgesetz – Verwaltungsgericht Berlin

Auch das sog. „Dänische Ferienmodell“ unterfällt dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit zwei Urteilen vom 14.12.2016 entschieden. Nach Auffassung des Gerichts bestehe im zugrundeliegenden Fall kein vorrangiges öffentliches oder schutzwürdiges privates Interesse an der zweckfremden Nutzung. Die Kammer hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Berufung an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen (VG 6 K 125.16; VG 6 K 144.16).

 

In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann nach dem ZwVbG ausnahmsweise bei einem überwiegenden privaten Interesse erteilt werden. Nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) müssen Gewerkschaften und ähnliche Institutionen ein überwiegendes Interesse an der Vermietung von Gästewohnungen nicht gesondert begründen.

 

Die Kläger – eine dänische Gewerkschaft und der Ferienfonds einer dänischen Kommune – erwarben aus Mitgliedsbeiträgen beziehungsweise Urlaubsgeldern, die nach dänischem Recht vom Arbeitgeber eingezahlt wurden, Ferienimmobilien unter anderem in Berlin. Diese werden ihren Mitgliedern beziehungsweise den Mitarbeitern der Kommune gegen eine Wochenpauschale überlassen. Die Kläger meinen, hierin liege keine Vermietung und damit auch keine Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Wohnungen dienten nur einem begrenzten Nutzerkreis ohne Gegenleistung für die Überlassung. Jedenfalls bestehe ein Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung, da dänische und deutsche Gewerkschaften gleich zu behandeln seien.

 

Das VG folgte den Klägern in seiner jetzt ergangenen Entscheidung nicht. Die Überlassung einer Ferienwohnung für Urlaubsaufenthalte gegen eine Wochenpauschale erfolge entgeltlich. Eine derartige Vermietung stelle eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Die erforderliche Genehmigung könnten die Kläger nicht beanspruchen. Ungeachtet der Sonderregelung für Gewerkschaften und ähnliche Institutionen in der ZwVbVO müsse das nach dem Gesetz erforderliche vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interesse an der zweckfremden Nutzung bestehen. Hieran fehle es hier. Dies verstoße auch nicht gegen das europarechtliche Diskriminierungsverbot, da die Erteilung der Genehmigung unabhängig von dem Ort des Sitzes der Kläger zu beurteilen sei.

Taubenfüttern kann außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

Wohnungsmietrecht – Amtsgericht Nürnberg

Ein Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz mehrmaliger Abmahnung das tägliche mehrfache Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung nicht einstellt. Dies hat das Amtsgericht Nürnberg mit Urteil vom 08.04.2016 entschieden, das nach Rücknahme der Berufung durch den Mieter rechtskräftig ist (14 C 7772/15).

 

Der Beklagte hatte vom Kläger eine Wohnung angemietet. Nachdem der Beklagte mehrfach täglich aus seinem Fenster Tauben gefüttert und dabei jeweils um die 30 Tauben angelockt hatte, forderte ihn der Kläger auf, das Füttern künftig zu unterlassen. Der Beklagte setzte das Füttern der Tauben jedoch fort, so dass der Kläger das Mietverhältnis schließlich außerordentlich kündigte.

 

AG: Außerordentliche Kündigung gerechtfertigt

Das AG Nürnberg hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Das Verhalten des Beklagten, der an sieben Tagen mehrmals täglich Tauben gefüttert habe, stelle eine erhebliche und nachhaltige Pflichtverletzung dar, aufgrund welcher der Kläger das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung habe beenden dürfen. Der Beklagte habe durch sein Verhalten den Hausfrieden in dem Wohnanwesen nachhaltig gestört. Auch Nachbarn seien bereits an den Kläger herangetreten und hätten von diesem verlangt, das Füttern der Tauben zu unterbinden. Der Beklagte habe trotz zahlreicher Aufforderungen und auch auf eine bereits zuvor ausgesprochene Kündigung des Klägers nicht reagiert, so dass dieser außerordentlich kündigen durfte.

Kündigung wegen unpünktlichen Mietzinszahlungen

Wohnungsmietrecht – Landesgericht Berlin

BGB §§ 543, 573

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

 

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

 

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt. (Leitsätze des Gerichts)

 

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 – 67 S 329/16, BeckRS 2016, 20746

Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums

Gewerbemietrecht – Kammergericht

BGB §§ 286, 288, 305, 305c, 307, 531, 535, 536, 536b, 812, 814

1. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens 1 Monat nach Übergabe des Mietobjektes bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.

 

2. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.

 

3. Die Regelung im Formularmietvertrag,

 

„Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich“,

 

gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe. (Leitsätze des Gerichts)

 

KG, Urteil vom 21.11.2016 – 8 U 121/15, BeckRS 2016, 108966

Eigenbedarfskündigung durch eine GbR zulässig

Verletzung der Anbietpflicht macht Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam

Wohnungsmietecht – Bundesgerichtshof, BGB § 573 II Nr. 2

Der – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts auftritt. Mit der Entscheidung hat das Gericht außerdem seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung geändert.

 

BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 (LG München I)

 

Sachverhalt

Die Beklagten haben 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine Fünf-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 EUR monatlich. Die Klägerin ist eine 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende GbR, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

 

Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Das Berufungsgericht hat allerdings die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine GbR einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

 

Rechtliche Wertung

Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt.

 

Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stünden einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Unzutreffend sei bereits die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Dieser Zweck komme allein der Kündigungssperre in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB bestehe dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können.

 

Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen nach der Entscheidung des BGH keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr solle hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden. Dementsprechend sei den Mitgliedern einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den BGH erfolgten Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit – unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse – die Befugnis zugebilligt worden, sich als Vermietermehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.

 

Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts seien zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft sei selbst Vermieterin geworden, sodass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage habe sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen habe – nicht verändert. Insbesondere habe die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel gehabt, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch hätten sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer GbR hierdurch nicht verändert.

 

Allerdings sei durch diese rein auf gesellschaftsrechtlichen Erwägungen beruhende Rechtsprechungsänderung im Mietrecht eine – auch vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform nicht erkannte und damit ungeplante – Regelungslücke entstanden. Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 01.09.2001) sei zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft habe der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer GbR nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen will, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.

 

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lasse sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Denn ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift erfordere eine umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen um gesetzlich typisierte Fälle eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters handele.

 

Vielmehr sei die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbstständigter Zusammenschluss natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könne. Auch bei solchen Vermietermehrheiten gebe es – ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gebe es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall sei. Folglich sei die vom Berufungsgericht angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine GbR schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Auf Missbrauchsfälle könnten die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren. Der BGH habe daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

 

Bezüglich der vom AG bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der BGH in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter habe dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

 

Allerdings hält der BGH eigenen Angaben zufolge nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stelle sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadenersatzansprüche nach sich. Dem Mieter könnten daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Beweislast im Fall einer Mietminderung bei nachträglich erhöhten Geräuschimmissionen von einem Nachbargrundstück

Mietrecht – Landesgericht München I

BGB §§ 536b, 906

1. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § BGB § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung des Urteils des LG München I, FD-MietR 2016, 375526 und Ergänzung der sog. „Bolzplatzentscheidung“ des BGH, FD-MietR 2015, 370424).

 

2. Nicht zu beanstanden ist, wenn das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt werden.

 

3. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

 

4. Nur konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft gerechnet werden muss. Allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § BGB § 536 b BGB nicht aus. (Leitsätze des Gerichts)

 

LG München I, Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16, BeckRS 2016, 18799

Mietminderung wegen Gaststättenlärm

Wohnungsmietrecht – Landesgericht Berlin

BGB § 536

Die Miete für eine Wohnung kann um 10 % gemindert werden, wenn im Sommer von Freischankflächen ein den Schlaf erheblich beeinflussender Lärm ausgeht, auch wenn sich die Gaststätte im selben Objekt befidet und der Mieter davon bei Vertragsabschluss wusste. (Leitsatz der Redaktion)

 

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2015 – 65 S 238/15, BeckRS 2016, 11662

Außerordentliche Kündigung wegen Blockade der einzigen Zufahrt zum Mietobjekt

Gewerbemietrecht – Oberlandesgericht Düsseldorf

Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen lang blockiert wird. (Leitsatz des Gerichts)

 

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2016 – I-24 U 59/15 (LG Kleve), BeckRS 2016, 17594

 

Die Parteien schlossen am 27.10.2009 einen bis zum 31.12.2020 befristeten Gewerberaummietvertrag über 1.000 qm Hallenfläche. Gemäß § 1 des Mietvertrags wurde das Mietobjekt zur Nutzung als Lackiererei und für die Lagerung entsprechenden handelsüblichen Gutes vermietet. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete i.H.v. 3.927 EUR zzgl. einer Vorauszahlung für die Nebenkosten i.H.v. 357 EUR.

 

Im März 2012 zahlte der beklagte Mieter nur 1.198,47 EUR, ab April 2012 stellte er die Mietzahlungen vollständig ein. Die Einstellung der Mietzahlung begründete der Beklagte damit, dass die klagende Vermieterin die Mieträume entgegen einer mündlichen Vereinbarung nicht in eine Autolackiererei umgebaut habe. Daraufhin ließ die Vermieterin das Hallentor und damit die Zufahrtsmöglichkeit zur vermieteten Gewerbehalle mithilfe eines LKW über einen mehrwöchigen Zeitraum versperren. Nach Ablauf einer mit Schreiben vom 12.07.2012 gesetzten Abhilfefrist, ließ der Mieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 06.08.2012 außerordentlich fristlos kündigen, woraufhin die Vermieterin eine Klage auf Zahlung von Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis Dezember 2012 i.H.v. 41.641,53 EUR erhob. Das Landgericht gab der Klage in Bezug auf die Kaltmieten für den Zeitraum März bis 06.08.2012 i.H.v. 19.196,59 EUR statt und stellte auf die Widerklage des Mieters fest, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 06.08.2012 beendet worden sei. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

 

Die Berufung hat keinen Erfolg. Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung des Mieters vom 06.08.2012 beendet.

 

Die Kündigung sei gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Durch das längerfristige Blockieren des Hallentores wäre dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Halle unmöglich gemacht worden, wodurch die Vermieterin wiederum ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nachhaltig verletzt hat. Dabei ist es als unstreitig zu behandeln, dass das Zugangshindernis zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 06.08.2012 bereits mehrere Wochen andauerte, denn den entsprechenden Vortrag des Mieters hat die Vermieterin nicht substantiiert bestritten (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Es mag im Übrigen auch dahinstehen, ob der Mieter noch in die Halle gelangen konnte. Der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck als Lackiererei sowie für die Lagerung entsprechenden handelsüblichen Gutes erfordere in jedem Fall auch eine Zufahrt zur Halle.

 

Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen könne dem Mieter somit eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit nicht zugemutet werden. Die Vermieterin habe wegen des zwischenzeitlichen Eintritts der Abrechnungsreife für das Abrechnungsjahr 2012 zudem keinen Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis 06.08.2012.

Gewerbliche Zwischenvermietung

Mietrecht – Landesgericht Aachen: Anwendung des § 565 BGB

BGB § 565

Zur Anwendung des § 565 BGB kommt es nicht, wenn dem Mieter freigestellt ist, wie er mit der Mietwohnung verfährt. (Leitsatz der Redaktion)

 

LG Aachen, Urteil vom 03.03.2016 – 2 S 263/15, BeckRS 2016, 17455

Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

Wohnungsmietrecht – Landesgericht Berlin

BGB §§ 558, 558d

1. Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist lediglich, dass die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind.

 

2. Danach hat der Vermieter, der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen. (Leitsätze der Redaktion)

 

LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 – 63 S 209/15, BeckRS 2016, 11001