Maklerrecht
Häufig ist der Unkundige der Ansicht, Immobilienmakler würden mit Grundstücken handeln. Dies ist jedoch nicht dass, was man unter makeln versteht. Ein Makler hat die Aufgabe, Verkäufer und Käufer zusammenzubringen und dies zum Zwecke einen Haupt-Vertrag abzuschließen. Beim Immobilienmakler ist dieser Hauptvertrag häufig ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag über ein (bebautes oder unbebautes) Grundstück oder Räume. Der Makler steht zwischen den Parteien. Er ist keine Vertragspartei, denn weder verkauft er, noch kauft er. Der Makler wird nicht für seine Leistung, sondern nur bei Erfolg vergütet.
Der Maklervertrag ist die erste unabdingbare Voraussetzung des Provisionsanspruches. Es gibt drei unterschiedliche Vertragstypen: einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag. Der einfache Maklervertrag enthält für den Makle keine Pflichten. Er muss also nicht tätig werden, erhält so aber auch keine Vergütung. Auf diese hat er nur einen Anspruch, wenn er erfolgreich tätig war. Es bestehen aber Nebenpflichten, deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen können. Hierbei handelt es sich um Aufklärungs- und Informationspflichten, Erkundungs- und Prüfpflichten (in Ausnahmefällen) und die Beratungspflicht.
Der Makler ist dazu verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle Umstände zu informieren, die für dessen Entscheidung wichtig sind. Hierzu zählen insbesondere:
Bauverbote; rechtliche Situation auf Seiten der Verkäufergemeinschaft; besonders starke Lärmbelästigung; Schwammverdacht; Hausbock
In der Regel ist der Makler jedoch nicht verpflichtet, selbst Erkundigungen einzuziehen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn sich der Makler zur Einholung dieser Informationen verpflichtet hat. Regelmäßig ist er auch nicht zur Überprüfung der ihm zugetragenen Informationen verpflichtet, es sei denn er hat berechtigte Zweifel an der Richtigkeit. Beispiele:
Eine Überprüfung der baurechtlichen Situation wird erforderlich sein, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat ein weit außerhalb des Baugebietes befindliches Grundstück als Bauland zu verkaufen. Behördenauskünfte sollten regelmäßig überprüft werden, soweit sie nicht schriftlich vorliegen.
Die gesetzlichen provisionspflichtigen Tätigkeiten des Maklers bestehen entweder im Nachweis oder in der Vermittlung. Wird sich in dem geschlossenen Maklervertrag nicht über die Tätigkeit geäußert, ist davon auszugehen, dass der Makler sowohl für die Vermittlung als auch für den Nachweis eine Provision zu erhalten hat. Wird ein Vermittlermaklervertrag geschlossen, erhält der Makler die Provision nur, wenn er den erstrebten Hauptvertrag vermittelt. Besteht hingegen ein Nachweismaklervertrag, so hat der Makler bereits mit Nennung des Namens und der Adresse des Verkäufers und die Art und Lage des Objekts seiner Pflicht genüge getan. Beim Vermittlungsvertrag muss der Makler tatsächliche Vermittlungstätigkeit ausgeübt haben.
Das wirksame Zustandekommen des Hauptvertrages ist eine weitere Voraussetzung des Provisionsanspruches. Der Hauptvertrag muss endgültig abgeschlossen sein, d.h. im Fall eines Kaufvertrages muss die Beurkundung erfolgt sein.
Bei nachträglicher Unwirksamkeit geht der Provisionsanspruch ebenfalls unter. Der ist z.B. der Fall, wenn wegen Irrtums- oder Täuschung erfolgreich angefochten wurde.
Der Hauptvertrag muss mit einem Dritten abgeschlossen sein. Dieser Dritte muss vom Makler unabhängig sein, sonst wird von wirtschaftlicher Verflechtung gesprochen. Ebenfalls entfällt der Provisionsanspruch, wenn der Makler selbst eintritt und das Objekt kauft. Kein Provisionsanspruch besteht somit in folgenden Fällen:
- der Kaufvertrag soll zwischen dem Auftraggeber und einer GmbH geschlossen werden, wobei der Makler an der GmbH mehrheitlich beteiligt ist
- eine Gesellschaft verkauft eine Eigentumswohnung; der Makler ist an der verkaufenden Gesellschaft mit 40 % beteiligt
- Makler ist Miteigentümer des zu verkaufenden Grundstücks
- Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht mehr zur Maklertätigkeit über den Verkauf der Wohnungen in der Anlage fähig, wenn die Veräußerung der Wohnung seine Zustimmung bedarf
Als weitere Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist erforderlich, dass der geschlossene Hauptvertrag mit dem wirtschaftlich gleichwertig ist, was sich der Auftraggeber bei Abschluss des Maklervertrages wollte. Beispiele für eine fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit:
- Tausch statt Kauf
- Parzellen- statt Gesamtverkauf
- Erwerb nur der hälftigen Fläche
- Monatliche Belastungen der Eigentumswohnung sind fast doppelt so hoch
- Mietvertrag über die Hälfte des nachgewiesenen Ladenlokals
Der Makler erhält seine Provision weiterhin nur dann, wenn sein Auftraggeber das Objekt erwirbt. Der Anspruch entsteht aber auch, wenn zwischen dem Erwerber und dem Auftraggeber eine feste, auf Dauer angelegte Beziehung besteht; regelmäßig wird es sich hierbei um familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindungen handeln. Schließt ein Ehegatte des Auftraggebers den Hauptvertrag ab, so schuldet der Auftraggeber die Provision, wenn der Ehegatte von der Abschlussmöglichkeit durch ihn erfahren hat.
Das Erfolgsprinzip ist im Maklerrecht vorherrschend, da nur dann ein Anspruch auf Provision entsteht, wenn der angestrebte Erfolg eingetreten ist und dies wiederum auf das Tätigwerden des Maklers zurückzuführen ist (Kausalität). Diese Kausalität zwischen dem Tätigwerden und dem Erfolg wird vermutet, wenn zwischen der Erbringung des Nachweises und dem Kaufvertragsabschluss nur eine kurze Frist von maximal vier Monaten verstrichen ist. Nach dieser Frist muss der Makler Tatsachen vorbringen, die dafür aussagekräftig sind, dass spätere Verhandlungen noch auf seine ursprüngliche Tätigkeit als Makler zurückzuführen sind.
Der Makler wird nicht für den Erfolg an sich, sondern für den Arbeitserfolg entlohnt. Beim Nachweismakler ist es erforderlich, dass dieser durch seine Tätigkeit dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsschluss über das in Rede stehende Objekt zu bemühen. Der Abschluss muss auch auf dem Nachweis des Maklers beruhen.
Die Kausalität kann aber durch Vorkenntnis des Käufers entfallen. Wenn der Kunde sowohl den Verkäufer, als auch das Objekt und dessen Verkäuflichkeit kennt, beruht der Abschluss nicht mehr auf seiner Tätigkeit. Anders ist es nur, wenn der Makler dem Kunden noch wesentliche Informationen mitteilt. Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet den Makler über eventuelle Vorkenntnisse zu unterrichten. Entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind daher unwirksam. Die Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit genügt, wenn eine wesentliche Maklerleistung handelt. Der Kunde muss durch den Anstoß des Maklers an dem konkreten Objekt Interesse bekommen haben.